부동산 공매 기본용어 정리. 2021년 부동산 투자 프로젝트 실행

경매 vs 공매

부동산 경매와 공매 고민하고 계신 분 많이 계시죠?

부동산 경매와 부동산 공매에 대해서 공부하는 분들이 많이 있습니다. 

이번 2021년에 부동산 공매에 투자를 하기 위해 스터디하고 있습니다. 

단계별로 스터디를 진행하고, 이번 연도에 작은 물건에 공매 투자를 하려고 합니다. 

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경매와 공매의 기본 용어부터 정리하겠습니다. 

경매는 당일날 입찰 통해 기일이 정해져서 입찰로 구매한다.(직접 현장에 가서 입찰표 작성해서 진행합니다.)

공매는 압류재산 즉 세금으로 진행된다.

기간 입찰로 진행한다(월~수) 현장에 가지 않아도 인터넷으로 입찰할 수가 있다. 시간이 부족한 직장인에게 좋습니다.

경매와 공매 중에서 어떤 투자를 해야할지 고민해보시면 좋습니다. 둘 다 동일한 부동산 투자라고 생각하시면 좋습니다.

 

경매는 컨설팅 하는 분이 많다. 유찰된 물건은 모든 채널에 뿌려서 경쟁이 치열하다.

왜냐하면 유료 경매지가 잘 되어 있어서 정보가 많이 노출되어 있다. 공매는 컨설팅이 없어서 큰 기회가 될 수 있습니다.

 

공매는 인도명령을 안 해도 상관없다. 최대한 명도를 하지 않도록 해야 된다.

최대한 협상으로 해야된다. 명도는 곧 협상이다. 강제집행 거의 안 한다.

 

공매 용어 정리해서 이해해야 합니다.

인도명령 : 강제집행할 수 있는 힘이다.

재산명세서(입찰 1주일 전에 나온다)는 경매에서 매각물건명세서와 동일합니다.

조세법정기일 = 우선 변제권(경매에서)

명도 : 낙찰자가 임차인을 내보내는 행위(인도명령, 강제집행)

유치권 : 물권이지만 등기부등본에 실려있지 않는 권리

지역권 : 남의 땅을 내가 사용할 수 있게 하는 권리

지상권 : 토지를 사용할 수 있는 권리

 

말소 기준 권리

말소기준 권리 : 등기부등본에서 가장 먼저 위에 있는 게 말소기준 권리이다. 뒤에 있는 권리를 없애주는 권리이다. 돈을 받아가는 목적(가압류, 근저당 등)에 대한 권리. 경매 절차에서 없어짐.

자산관리공단도 등기부등본 기초로 작성한다. 등기부등본에 남아있는 갑과, 을을 잘 봐야 한다.

압류재산으로 나온 물건도 많지만 아닌 경우도 있다.

 

그다음에는 말소기준 위에 있는 대항력 있는 임차인 찾으면 된다.

전입세대 열람서 확인한다. (공매 증빙용) 전입된 사람이 있으면 말소기준 뒤에 있다면 진행 가능하다.

공매도 돈을 받아 가지 않는 것 : 가처분. 가등기, 지상권, 지역권 - 부동산을 쓰기 위한 것, 말소기준이 될 수가 없다.

 

오늘은 여기까지 스터디 자료를 공유하겠습니다. 

좋은 정보가 되었다면 공감과 댓글 부탁드립니다.